دليل الاستخدام

المادة 14 ²¹

يكون كل مالك مشترك عضوا في اتحاد الملاك بقوة القانون و يتعين عليه المشاركة في أعمال الاتحاد ولا سيما بالتصويت على القرارات التي يتخذها الجمع العام، مع مراعاة الفقرة الثانية من المادة 16 مكرر 4 بعده.

يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه فـي جزء العقار المفرز العائد له.

يحدد نظام الملكية المشتركة عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز.

إذا تعدد ملاك جزء مفرز وجب عليهم أن يعينوا من يمثلهم لدى الاتحاد.

وفي حالة عدم الاتفاق يعين من رئيس المحكمة الابتدائية بصفته قاضيا للأمور المستعجلة، طبقا للمساطر القانونية المعمول بها، بناء على طلب من أحد هؤلاء الملاك.

المادة 14 مكرر ²²

تتكون موارد الاتحاد على الخصوص من:
– مساهمات الملاك في التكاليف حسب ماهو محدد من طرف الجمع العام وفي نظام الملكية المشتركة؛
– المبالغ المتأتية من تفويت أو كراء إحدى الأملاك الخاصة للاتحاد، عند الاقتضاء.
– يحق للاتحاد امتلاك أجزاء مفرزة من دون أن تفقد هذه الأجزاء طابعها الخاص.

المادة 15 ²³

يتولى الجمع العام تسيير العقار المشترك وفقا للقانون ولنظام الملكية المشتركة، ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها إلى وكيل الاتحاد أو نائبه.

المادة 16 ²⁴

ينعقد أول جمع عام بدعوة من أحد الملاك أو أكثر. ويستدعى إليه الملاك بكل وسيلة من وسائل التبليغ القانونية ،خمسة عشر (15) يوما قبل التاريخ المقرر لانعقاد الاجتماع. ويبين الاستدعاء تاريخ وساعة ومكان وموضوع الاجتماع وجدول الأعمال.

المادة 16 مكرر 1 ²⁵

يتولى الجمع العام في أول اجتماع يعقده وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، كما يقوم بتعيين الوكيل المسير للعقار المشترك ونائبه وفقا لأحكام هذا القانون والمصادقة على الميزانية التقديرية وتحديد حصة كل مالك مشترك في الاتحاد إن لم تكن محددة في نظام الملكية المشتركة.

المادة 16 مكرر 2 ²⁶

ينعقد الجمع العام العادي على الأقل مرة كل سنة داخل أجل ال يتجاوز ثلاثين (30) يوما من انتهاء السنة الجارية. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة لذلك ويستدعى إليهما جميع الملاك المشتركين.

يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائي إلى جميع الملاك بكل الوسائل القانونية المتاحة،تتضمن مكان وتاريخ وساعة الاجتماع ومشروع جدول الأعمال.

المادة 16 مكرر 3 ²⁷

عند عدم توجيه وكيل الاتحاد الدعوة لعقد الجمع العام، يمكن توجيه هذا الطلب إليه من طرف ثلث (1/3) الملاك المشتركين. وتحدد في هذا الطلب النقط التي يتعين إدراجها في جدول أعمال الجمع العام.

وفي حالة عدم الاستجابة للطلب المشار إليه في الفقرة الأولى أعلاه، يمكن عقد الجمع العام باستدعاء مقدم من مالك واحد، وفق الشروط المنصوص عليها في المادة 16 مكرر 4 بعده، وذلك بعد انصرام أجل ثمانية (8) أيام على توجيه إنذار بالبريد المضمون مع الإشعار بالتوصل أو المفوض القضائي أو بكل وسائل التبليغ القانونية إلى وكيل الاتحاد.

المادة 16 مكرر 4 ²⁸

يبلغ الاستدعاء للجمع العام إلى كل مالك بكل وسيلة من وسائل التبليغ القانونية بآخر عنوان شخصي أو مهني أشعر به وكيل الاتحاد. ويتم هذا التبليغ على الأقل خمسة عشر (15) يوما قبل التاريخ المحدد الانعقاد الاجتماع.

يتضمن الاستدعاء مكان وتاريخ وساعة الاجتماع وكذا نقط جدول الأعمال المعروض للتداول بالجمع العام والمشاريع المقترح البت فيها، عند الاقتضاء. كما يتضمن الاستدعاء المذكور، التذكير بأن عدم الالتزام بأداء الواجبات المتعلقة بالتكاليف المشتركة، يترتب عنه عدم قبول حضوره في الاجتماع.

و ينعقد الجمع العام بمكان داخل حدود الجماعة التي توجد الملكية المشتركة بدائرة نفوذها.

يجب، في حالة البت في الحسابات السنوية والمصادقة على مشروع الميزانية التقديرية، أن يشار في الاستدعاء إلى كيفية الاطلاع على الوثائق المثبتة للتكاليف المحددة من طرف الجمع العام.

يجب على وكيل الاتحاد في أجل ال يقل عن ثلاثة (3) أيام من انعقاد الجمع العام أن يضع رهن إشارة الملاك جميع العقود وال سيما عقود التوريد والاستغلال الجارية وملحقاتها والوثائق المثبتة للمصاريف المتعلقة بكل صنف من التكاليف الواجبة.

المادة 16 مكرر 5 ²⁹

يجوز لكل مالك موافاة وكيل الاتحاد مباشرة بالنقاط التي يرغب في إدراجها في جدول أعمال الجمع العام، أربعة وعشرين (24) ساعة على الأقل قبل انعقاد الجمع العام، وفي حالة رفض وكيل الاتحاد لذلك يجوز للجمع العام النظر في النقط المذكورة.

المادة 16 مكرر 6 ³⁰

توضع رهن إشارة كل مالك وذلك قبل خمسة عشر(15) يوما من التاريخ المحدد لانعقاد الاجتماع الوثائق التالية:
– بيان الوضعية المالية التحاد الملاك والحساب العام للتسيير للسنة المنتهية المصادق عليها، في حال دعوة الجمع العام للمصادقة على الحسابات؛
– مشروع الميزانية التقديرية مرفقا بنظير لآخر ميزانية تقديرية تم التصويت عليها من قبل الجمع العام؛
– الشروط األساسية للعقود أو العقود المقترحة بمناسبة وجود مناقصة، في حالة دعوة الجمع العام إلى المصادقة على العقود أو كشوفات الحساب في حال تعلق الأمر بإنجاز أشغال.

المادة 16 مكرر 7 ³¹

لا تعد القرارات المتخذة من طرف الجمع العام صحيحة إلا إذا تعلقت بالنقط المدرجة في جدول الأعمال وكانت الاستدعاءات إلى الملاك قد تمت طبقا لأحكام هذا القانون.
غير أنه يمكن للجمع العام في حالة الاستعجال أن يبت في نقطة غير مدرجة في جدول الأعمال. وذلك مع مراعاة أحكام المواد 21 و 22 و 24.

المادة 16 مكرر 8 ³²

يجب إعداد ورقة حضور تتضمن إسم كل مالك أو نائبه وعدد ونسبة الأجزاء المشتركة والمفرزة العائدة لكل مالك.

تسلم نسخة من هذه الورقة مرفقة بنسخة من محضر اجتماع الجمع العام إلى كل مالك أو ممثله موقع من طرف رئيس وكاتب الجمع العام.

يجب على وكيل الاتحاد تبليغ محضر إجتماع الجمع العام، المتضمن لجميع القرارات المتخذة إلى كافة الملاك المشتركين داخل أجل ال يتعدى ثمانية (8) أيام من تاريخ اتخاذها.

المادة 16 مكرر 9 ³³

يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في الجزء المفرز العائد له. غير أنه في حالة توفر أحد الملاك على نسبة من الأصوات تفوق النصف العائد لباقي الملاك يخفض عدد الأصوات المملوكة له إلى حدود نصف أصوات مجموع عدد الملاك.

يحدد نظام الملكية المشتركة عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز طبقا لأحكام الفقرة الأولى أعلاه.

يمكن للمالك المشترك أن يفوض غيره للتصويت نيابة عنه سواء كان عضوا في الاتحاد أو خارجه، على ألا ينوب شخص واحد عن أكثر من ثلاثة (3) مالكين لا تتجاوز نسبة تملكهم مشتركين %10 من مجموع أصوات مالك الاتحاد ويكون هذا التفويض كتابيا.

المادة 16 مكرر 10 ³⁴

في حالة تحديد التكاليف الواقعة على الملاك بشأن مصاريف صيانة جزء من الملكية المشتركة أو تجهيز معين، مخصصين للاستعمال من طرف بعض الملاك، يجوز التنصيص في نظام الملكية المشتركة على أن هؤلاء الملاك يشاركون وحدهم في التصويت المتعلق بهذه المصاريف.

يصوت كل مالك في هذه الحالة بحسب عدد الأصوات العائدة له.

المادة 17 ³⁵

ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضائه رئيسا لتسيير أشغاله، ويعين كاتبا لتحرير محضر الاجتماع ويتداول في القضايا المدرجة في جدول أعماله بعد المصادقة عليه.

لا يجوز لوكيل الاتحاد أو نائبه ترؤس الجمع العام سواء بصفة مباشرة أو بواسطة شخص آخر مفوض من طرفه.

غير أنه يمكن تعيين وكيل الاتحاد كاتبا لجلسة الاجتماع إذا وافق الجمع العام على ذلك.

المادة 18 ³⁶

يكون انعقاد اجتماع الجمع العام صحيحا بحضور نصف الأعضاء المالك المشتركين أو ممثليهم على الأقل، وفي حالة عدم اكتمال النصاب المذكور، يعقد اجتماع ثان بمن حضر من المالك المشتركين أو من يمثلهم وذلك خالل الثلاثين يوما الموالية، وتتخذ القرارات فيه بالأغلبية.

يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالإجماع أو بأغلبية أصوات المالك المشتركين الحاضرين أو الممثلين، وبحسب الحالة، تبعا لما هو منصوص عليه في المواد 20 و21 و22 و24 و39 من هذا القانون.

المادة 19 ³⁷

يعين الجمع العام من بين المالك الحاضرين أو الممثلين وكيلا للاتحاد ونائبا له بأغلبية ثالثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.

يمكن تعيين وكيل الاتحاد من غير المالك المشتركين بنفس الأغلبية، ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة.

وإذا تعذر تعيين وكيل الاتحاد ونائبه، يقوم بالتعيين المذكور رئيس المحكمة الابتدائية بناء على طلب واحد أو أكثر من المالك المشتركين.

يحدد الجمع العام أتعاب وكيل الاتحاد وأجرته عند الاقتضاء و إلا فيحددها الأمر القضائي الصادر بتعيينه.

يعين الوكيل ونائبه لمدة سنتين قابلة للتجديد.

ويتم عزل وكيل الاتحاد أو نائبه أو هما معا بنفس الأغلبية المنصوص عليها في الفقرتين الأولى والثانية من هذه المادة.

تبلغ السلطة اإلدارية المحلية المختصة، بنتيجة تعيين الأجهزة المسيرة للملكية المشتركة.

المادة 20 ³⁸

تتخذ بالأغلبية النسبية لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو من يمثلهم القرارات المتعلقة بما يلي:
– صيانة العقار المشترك وضمان أمن وطمأنينة سكانه؛
– السماح لبعض المالك المشتركين بإنجاز أشغال على نفقتهم تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للعقار، دون المساس بالغرض الذي خصص له العقار أصلا؛
– تثبيت هوائيات وصحون جماعية وكل معدات أو تجهيزات مماثلة؛
– تهيئة أماكن مخصصة لذبح الأضاحي؛
– اتخاذ ما يلزم لتسيير ولوج الأشخاص في وضعية إعاقة؛
– تعيين بواب البناية وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل إقامته دون الإخلال بمقتضيات الظهير الشريف رقم 1.76.258 بمثابة قانون الصادر بتاريخ 24 من شوال 1397 (8  أكتوبر 1977) والمتعلق بتعهد البنايات وتخصيص مساكن للبوابين في البنايات المعدة للسكنى ³⁹.

المادة 21 ⁴⁰

يبت الجمع العام بأغلبية ثالثة أرباع أصوات الملاك المشتركين فيما يلي:

– وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، لاسيما فيما يخص الأجزاء المشتركة وشروط الانتفاع بها واستعمالها ؛
– إدخال تحسينات على العقار كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز؛
– تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما؛
– مراجعة توزيع التكاليف المشتركة المنصوص عليها في المادة 37 من هذا القانون بسبب تغيير الغرض المخصص له جزء أو أكثر من الأجزاء المفرزة ؛
– تحديد أتعاب وكيل االتحاد وأجرته عند الاقتضاء؛
– المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى؛
– القيام بأشغال الصيانة الكبرى؛
– إبرام تأمين مشترك لضمان الأخطار التي قد تلحق العقار كالحريق والانفجار وتسرب المياه وغيرها؛
– تفويض اتخاذ بعض الإجراءات لوكيل الاتحاد أو للأغيار؛
– إنشاء حق الأفضلية في جميع التصرفات الناقلة بعوض مع التنصيص على كيفية ممارسة هذا الحق وآجاله في نظام الملكية المشتركة؛
– الهدم الجزئي للعقار

المادة 22 ⁴¹

يشترط إجماع المالك المشتركين في اتخاذ القرارات الآتية:
– تشييد مبنى جديد أو تعلية مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص ؛
– إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة أن تكون لفائدة اتحاد المالك ومجاورة للملك المشترك ومخصصة للارتفاق المتعلق به ؛
– تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة بالأجزاء المنتهية الأشغال بها عندما يتعلق الأمر بالعقارات المشار إليها في الفقرة الثانية من المادة الأولى أعلاه؛
– القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير في الأجزاء المشتركة؛
– تحويل بعض الأجزاء المشتركة إلى أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص باستثناء الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة 4 أعلاه؛
– الحق في التعلية أو الحفر؛
– الهدم الكلي للعقار.

المادة 23

لا يمكن للجمع العام بأي حال من الأحوال أن يلزم أحد الملاك المشتركين بتغيير تخصيص الأجزاء المفرزة أو شروط استعمالها والانتفاع بها.