دليل الاستخدام

المادة 4 ⁴

تعد أجزاء مشتركة:
– الأرض مع مراعاة الفقرة 2 من المادة 2 أعلاه؛
– هيكل البناء والأساسات والجدران الحاملة له؛
– الأقبية مهما كان عمقها إذا كانت معدة للاستعمال المشترك؛
– واجهة البناية؛
– السطوح المعدة للاستعمال المشترك؛
– الدرج والممرات والدهاليز المعدة للاستعمال المشترك؛
– المداخل والسراديب والمصاعد المعدة للاستعمال المشترك؛
– الجدران والحواجز الفاصلة بين جزأين مفرزين؛
– التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة؛
– المخازن والمداخن ومنافذ التهوية المعدة للاستعمال المشترك؛
– الأماكن المخصصة لوضع النفايات المنزلية.

وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على خالف ذلك في سندات الملكية أو في حالة
وجود تعارض بينها:
– الساحات والحدائق؛
– المحلات المعدة للاستعمال الجماعي.

وبصفة عامة، كل جزء يعتبر مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك.

المادة 4 مكرر⁵

تعد الجدران والحواجز، غير الحاملة للبناء، الفاصلة بين جزأين مفرزين أو أكثر، أجزاء مشتركة بينهما فقط.

المادة 5 ⁶

تعد حقوقا تابعة للأجزاء المشتركة، مع مراعاة أحكام المواد 22 و44 و45 مكرر بعده:
– الحق في تعلية البناء المخصص للاستعمال المشترك؛
– الحق في إحداث أبنية جديدة في الساحات أو الحدائق أو في سراديبها ؛
– الحق في الحفر.

المادة 6 ⁷

يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار حين إقامة الملكية المشتركة، ما لم ينص على خالف ذلك في عقود الملكية أو يقرر الجمع العام غير ذلك.

إذا تعلق الأمر بمشروع عقاري، منجز على مراحل متتالية، يجوز تحديد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة للجزء المنتهية الأشغال به بصفة مؤقتة في نظام الملكية المشتركة، على أن يتم تحديده نهائيا عند إتمام المشروع العقاري، ويشار إلى ذلك في نظام الملكية المشتركة وفي الرسم العقاري الألم وفي الرسوم العقارية المستقلة في حالة العقار المحفظ أو في طور التحفيظ .

المادة 7 ⁸

لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة والحقوق التابعة لها محال للقسمة أو الحجز أو التفويت بين المالك المشتركين جميعهم أو بعضهم، أو موضوع بيع جبري بمعزل عن الأجزاء المفرزة. كما لا يجوز ألي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه المفرز أو تأجيره أو رهنه بمعزل عن الجزء الشائع العائد له.

المادة 8

يوضع نظام للملكية المشتركة لكل بناء مشترك خاضع لأحكام هذا القانون.

يلزم المالك الأصلي أو الملاك المشتركون باتفاق فيما بينهم بوضع نظام للملكية المشتركة، مع وجوب التقيد بأحكام هذا القانون، لاسيما المادتان 9 و 51 منه، ويجب أن تسلم نسخة منه لكل مالك مشترك.

في غياب نظام للملكية المشتركة، يتم تطبيق نظام نموذجي للملكية المشتركة يحدد بنص تنظيمي⁹.

يمكن للملاك المشتركين التنصيص على شروط خاصة أو التزامات معينة فـي نظام الملكية المشتركة مع مراعاة أحكام الفقرة الثانية أعاله.

المادة 9 ¹⁰

يتضمن نظام الملكية المشتركة ¹¹ لزوما ما يلي:

– الغرض المعدة له أجزاء العقار المفرزة والمشتركة وشروط استعمالها ؛
– القواعد المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة وحق الانتفاع المتعلق بها ؛
– توزيع الحصص الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز في الأجزاء المشتركة؛
– قواعد تسيير اتحاد المالك وعقد الجمع العام للملاك المشتركين وصلاحياته؛
– قواعد ومعايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه؛
– تحديد التكاليف المتعلقة بالمحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها؛
– تحديد التكاليف المتعلقة باشتغال وصيانة التجهيزات الجماعية؛
– تحديد تكاليف كل خدمة جماعية يقررها اتحاد المالك؛
– تحديد حصة كل مالك في التكاليف، حسب الحصة الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز.
يعتبر باطلا كل شرط في نظام الملكية المشتركة يفرض قيوداً على حقوق المالك المشتركين في الأجزاء المفرزة لكل واحد منهم، باستثناء ما يتعلق بتخصيص العقار المشترك و بخصوصياته وموقعه.
يوقع نظام الملكية المشتركة من طرف المالك الأصلي أو الملاك المشتركين أو من يقوم مقامهم مع مراعاة أحكام المادة 21 بعده.

المادة 10 ¹²

يجب أن يرفق نظام الملكية المشتركة بملف تقني يتم إعداده وفق الشروط والكيفيات المنصوص عليها في النصوص التشريعية والتنظيمية ولا سيما المادة 17 من المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليو 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري ¹³.
.
وإذا كان العقار غير محفظ يجب أن يرفق نظام الملكية المشتركة بالوثائق التالية:
– التصميم المعماري الحامل لعبارة »غير قابل للتغيير«؛
– التصاميم الطبوغرافية المبنية لموقع وحدود ومساحة وارتفاع ومشتملات الأجزاء
المفرزة والأجزاء المشتركة في كل مستوى من البناء؛
– رخصة البناء؛
– دفتر التحملات عند الاقتضاء؛
– محضر التقسيم موقع من طرف المالك يبين موقع وحدود ومساحة وارتفاع
ومشتملات الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة، وكذا مساحة القطعة التي أنشئ عليها البناء الخاضع لنظام الملكية المشتركة؛
– محضر أول جمع عام اتحاد الملاك المشتركين، عند الاقتضاء.

المادة 11 ¹⁴

يجب أن يودع ويقيد نظام الملكية المشتركة الخاص بالعقارات المحفظة بمرفقاته وسائر التعديلات التي قد تلحقه وفق القانون بالسجل العقاري لدى المحافظة على المالك العقارية التي يقع العقار المعني بدائرة نفوذها.

يجب على البائع تمكين المشتري من نسخة من نظام الملكية المشتركة، ونسخ من التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة “غير قابل للتغيير” والتصاميم الطبوغرافية المتعلقة بالجزء الذي تم اقتناؤه المشار إليها في المادة 10 أعاله، وباقي الوثائق المرفقة به.

يشار لزوما في عقد التفويت إلى أن المشتري قد اطلع على نظام الملكية المشتركة والتصاميم المعمارية والطبوغرافية وأنه على علم بمقتضياته.

إذا كان العقار غير محفظ، يودع نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي قد تلحقه، مرفقا عند الاقتضاء، بالوثائق المشار إليها في المادة 10 أعلاه، لدى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها.

المادة 12 ¹⁵

يجب أن تحرر جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان.

يحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.

يقيد باللائحة المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض ¹⁶ طبق القانون المنظم لمهنة المحاماة ¹⁷
.
يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود ¹⁸

يجب أن يتم توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من لدن الأطراف ومن جهة التي حررته.

تصحح إمضاءات الأطراف من لدن السلطات المختصة، ويتم التعريف بإمضاء المحامي المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية التي يمارس بدائرتها في سجل خاص يحدد بمقتضى قرار لوزير العدل.

تستثنى من أحكام هذه العقارات التابعة للملك الخاص للدولة.

تطبق مقتضيات هذه المادة، مع مراعاة المقتضيات التي تنص على إلزامية تحرير بعض العقود في شكل رسمي.

المادة 13 ²⁰

ينشأ بقوة القانون بين جميـع المالك المشتركين في ملكية العقارات المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون منذ تاريخ تقييد أول تفويت بشأنها، اتحاد للمالك المشتركين، يتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي.

يكون الغرض من اتحاد الملاك حفظ وصيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها، وعند الاقتضاء، إسداء خدمات جماعية لفائدة الملاك، ترتبط بتدبير الملكية المشتركة.

يحق لاتحاد الملاك في حالة تعذر الصلح والوساطة التقاضي ولو ضد أحد المالك المشتركين إما انفراديا أو بصفة مشتركة مع المالكين المتضررين.

يدير اتحاد الملاك جمع عام ويسيره وكيل الاتحاد ونائبه.

يسأل اتحاد الملاك على الأضرار التي تنتج عن إهمال في تسيير الأجزاء المشتركة أو صيانتها. كما يسأل عما يقوم به من إصلاحات للبناء أو أعمال للحفاظ عليه.

يحق لاتحاد الملاك الرجوع على الغير المسؤول عن الضرر.