هل يُعدّ اتحاد المُلّاك في الملكية المشتركة بمثابة جمعية من الناحية القانونية؟

مقدمة

في ظل تزايد الملكيات المشتركة داخل المدن المغربية، برزت الحاجة إلى آليات قانونية تضمن حسن تدبير الأجزاء المشتركة وصيانة الممتلكات العقارية المشتركة. وقد أقر المشرع المغربي لهذا الغرض مؤسسة اتحاد الملاك المشتركين بموجب القانون رقم 18.00، الذي أضفى عليه الشخصية المعنوية والاستقلال المالي، ليكون الإطار القانوني لتسيير الملكية المشتركة.
غير أن الممارسة العملية أفرزت خلطًا متكرّرًا بين اتحاد الملاك والجمعيات، حيث يعتبر البعض الاتحاد بمثابة جمعية تخضع لظهير تأسيس الجمعيات لسنة 1958. فهل هذا التصور صحيح؟ وما أوجه التشابه والاختلاف بين المؤسستين؟

أوجه التشابه بين اتحاد الملاك والجمعيات

  • يقوم كل منهما على التعاون بين مجموعة من الأشخاص لتحقيق غاية غير ربحية.

  • لكل منهما نظام أساسي يحدد القواعد الداخلية للتسيير، حيث يُطلق عليه في الملكية المشتركة “نظام الملكية المشتركة”، بينما يسمى في الجمعيات “القانون الأساسي”.

الاختلافات الجوهرية بين اتحاد الملاك والجمعيات

1. التأسيس

  • الجمعية: تخضع لنظام التصريح لدى السلطات المحلية مع الحصول على وصل.

  • اتحاد الملاك: ينشأ بقوة القانون تلقائيًا بمجرد وجود عقار في ملكية مشتركة، ويُفعل عبر جمع عام يضع النظام الأساسي ويعين الأجهزة المسيرة.

2. العضوية

  • الجمعية: الانخراط فيها اختياري، والانسحاب متاح في أي وقت.

  • اتحاد الملاك: العضوية إلزامية بقوة القانون لكل مالك مشترك ولا تزول إلا بتفويت الملكية.

3. الغاية

  • الجمعية: أهدافها متنوعة (ثقافية، اجتماعية، رياضية…).

  • اتحاد الملاك: هدفه الوحيد إدارة الأجزاء المشتركة وصيانتها.

4. الانقضاء

  • الجمعية: يمكن حلها إراديًا أو إداريًا أو قضائيًا.

  • اتحاد الملاك: ينقضي عند هدم العقار كليًا أو انتقال جميع الأجزاء إلى مالك واحد.

الخلاصة

يتضح أن اتحاد الملاك ليس جمعية بالمعنى القانوني، بل كيان مستقل يخضع لقانون خاص هو القانون 18.00، ينشأ بقوة القانون وتكون العضوية فيه إلزامية، على خلاف الجمعيات التي تخضع لظهير 1958 وتقوم على مبدأ حرية الانخراط.

توصيات عملية

  1. توعية الملاك ووكلاء الاتحاد بمقتضيات القانون 18.00 لتفادي الخلط مع الجمعيات.

  2. رفض اشتراط الإدارات المحلية تقديم وصل تأسيس عند فتح حساب بنكي للاتحاد، والاكتفاء بمحضر الجمع العام والنظام الأساسي.

  3. إصدار دلائل رسمية محدثة توضح الإجراءات القانونية لاتحاد الملاك، بدل الاعتماد على مراجع قديمة تخلق اللبس.

  4. تنظيم دورات تكوينية لوكلاء الاتحاد لضمان حسن التسيير وحماية مصالح الملاك.